如今土地评估也慢慢的进入我们生活中。在这里贵阳土地评估的小编给大家介绍一下：两权抵押如何评估土地经营权和房产所有权的价值？

(一)收益法的适应性分析。市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析后，估测资产价值的各种评估技术方法的总称。收益法是通过估测被评估资产直接带来的未来预期净收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。成本法是首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

虽然我国农村土地流转规模逐年增长，但其中不少土地流转属亲友间的口头流转，其流转价格不具普遍参考意义，还有些囿于农民谈判地位不高导致土地流转价格没有反映其真实价值。因此，市场法不太适合试点中大部分土地经营权价值评估。成本法一般适用于新开发土地的估价，也不适用于已经耕种多年的农村承包地的价值评估。运用收益法评估土地经营权价值，则能较好避免以上种种难题，不论是承包农户耕种土地，还是家庭农场、农业企业使用土地，其带来的预期收益和收益率都是客观的，可以通过科学方法进行收集和测算。收益法评估方式对不同条件下的土地经营方式适应性较强，并且根据约束条件的不同呈现不同的评估价值，充分体现了价值的效用属性。

(二)评估模型。运用收益法评估土地经营权价值，关键是确定土地预期净收益以及土地收益率两个参数。

土地预期净收益(NP)是经营土地所获的预期年总收益(P)减去预计付出的年经营总成本(C)后的净收益，可用公式表示为NP=P-C。土地预期净收益一般可通过农产品销售收入减去投入的农资成本、人力成本等得出，但也要根据“直接联系”这一约束条件进行具体辨析。例如，农户种植草莓大棚，同时提供休闲采摘服务并收取门票，那么门票收益评估时应当被合理考虑。

土地收益率(R)是经营土地带来的预期净收益的折现率。通过土地收益率可将土地预期净收益(NP)这一预期的未来价值折现为评估时点的土地经营权价值(V)这一现值，公式为V=NP/R。土地收益率由无风险利率(R1)和风险调整值(R2)两部分构成，即R=R1+R2。从收益法的角度看，经营土地实质是一种投资行为，既是投资行为便会面临风险，因此土地收益率中必须包含风险影响因子的考量。无风险利率(R1)可以用短期国债收益率或央行公布的一年期定期存款利率替代，风险调整值(R2)受多重因素影响，可采用一般投资品利率为基准，再比较土地经营权与一般投资品在流动性、风险性、增值性等方面的差异进行修正。对以上修正因素，可以邀请贷款人、银行、专家、政府等方面代表，通过专家打分法等方式予以量化。根据以上分析，可推导出土地经营权价值评估模型：

其中，n为享有土地经营权的年限，t为第t年。

从以上推导过程不难看出，运用收益法得出的土地经营权价值评估模型，表现出不同约束条件下价值量可能不一致的特征。其影响机制如下：一是考虑时间因素时，由于在时间序列下每一期的NPt，受农产品市场价格波动、自然风险等因素影响会有较大波动，导致不同时期同一地块的土地价值可能不同。二是不考虑时间因素时，由于不同用途、不同经营策略等因素带来不同NPt，导致同一时期不同地块的土地价值不同或者同一时期同一地块的土地价值可能不同。从银行角度来说，土地经营权抵押贷款最大的风险影响因素不在于土地本身，而是在于经营土地的人、经营内容、经营时间等，基于收益法的这一模型恰能较好地拟合这些影响因素，控制贷款风险。对于贷款人来说，一块土地的价值不只在于它的区位、地力等，更在于如何运用它，能够充分发挥它的效用获取更大收益者理当获得更多贷款。本模型能最大程度贴合上述需求。