随着社会发展，人们法律意识的日益提高，房地产司法鉴定业务逐渐增多，诸如债务纠纷，房地产损害赔偿、房地产分割合并、国有土地上房屋征收补偿纠纷、房地产交易纠纷等等，房地产司法鉴定评估逐渐成为估价机构经常面对的评估业务。在司法实践中，房地产司法鉴定评估结论逐渐成为解决纠纷的主要法律证据，对仲裁的公正性起着重要的作用。由于当事人尖锐的利益冲突和矛盾，使得司法鉴定涉及的房地产评估与其他类型的房地产评估相比，更具有严肃性和复杂性。

房地产司法鉴定评估的工作流程：抽签选定评估公司→核发《司法鉴定评估委托书》→资料搜集→现场查勘→选择合适的方法，确定评估价格→报告制作→提交评估报告并收取评估费用→复议。

房地产司法鉴定评估中要注意的几个问题：

1、严格遵循相关规定、执业规范

司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师应遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关执业规范。实际工作中，司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价为委托方执行案件提供参考依据。

2、明确司法鉴定评估主要内容

在接收到《司法鉴定评估委托书》后，应明确房产司法评估鉴定业务是否可承接。对于可受理房产司法评估鉴定业务，在与经办法官联系时需确定的内容：价值时点、价值定义、评估对象范围、价值类型、案件情况等，还要明确房产司法评估鉴定业务各方的责任和义务。若不予受理，应向委托方说明理由，退还其提供的评估材料。

3、要重视评估的范围

评估对象情况各异，所含内容各有不同，在评估前应重视评估的范围，避免因评估范围不明确而引起异议。特别是进行现场查勘时，如果发现评估对象现场与产权资料描述差异过大，要及时与办案法官沟通，以最终沟通的结果指导往下的评估工作。

4、选择合适的估价方法

目前司法鉴定房地产评估中对于市场商品房，一般都采用比较法评估。对于未交地价或只交付部分地价的非市场商品房（绿本房产证），具体评估中，可采用比较法评估标的物完全产权下的房地产市场价格，根据深圳市的相关规定计算应补地价，实际数据以相关部门核算为准。在物业拍卖时按市场价格拍卖，扣除应补地价。

5、评估结论一定要有详实的资料作支持，这样才能有力地支持评估结论的正确性。

评估资料是否全面、真实、详细，直接关系到房产司法鉴定评估结果的可靠性和准确性，尽可能让当事人提供评估所需的资料，如当事人不配合，需向法官说明情况，经法院协调未果，也可通过不动产查询机构协助查询不动产相关信息。同时让当事人签收《房产司法评估鉴定风险告知书》，让当事人知晓其配合义务及不配合所承担的法律后果及风险，有效降低评估师的执业风险。

6、司法鉴定评估的估价依据、假设和限制条件

司法鉴定房地产估价结论是法院判决的法定证据，房地产估价司法鉴定过程中所采用的各种估价依据作为鉴定结论的组成部分，其准确性非常重要。在司法鉴定过程中应该对估价依据予以核实，不能核实的要给出详细说明。如果在现场查看过程中，受当事人不配合以及其他各种条件限制，估价师难以全面掌握估价对象的资料，但法院又要求必须在规定的时限内完成鉴定工作并出具报告的情况下，应当在估价的假设和限制条件中予以充分的说明，并明确指出估价结果应用的限制条件。

结语：

房地产司法鉴定评估作为特殊性质的房地产评估，涉及到司法诉讼的程序，要求评估人员在评估的过程中要保持客观、公平的工作态度，严格认真的按照房产司法鉴定评估的程序来执行。同时还要求评估机构应对此项业务保持谨慎严肃的态度，严格执行房地产司法鉴定评估操作规程，努力收集评估所需的资料，恰当选择评估方法和有关参数，认真撰写估价报告，只要做好上述各环节的工作，就能控制评估的实质风险，将房地产司法鉴定评估这个艰巨的工作做好。